赫章律师案例解析：房屋租赁期届满后，承租人有无义务将装饰装修恢复原状？

　　房屋租赁期间届满后，房屋使用期间进行的装饰装修该怎么办？近日，连云港市中级人民法院二审审结一起恢复原状、赔偿损失纠纷，基于双方有特别约定，维持了一审要求承租方恢复房屋原状，并支付占有使用期间的费用的判决。

　　基本案情

　　宋某与世纪缘公司签订租房合同，约定世纪缘公司租用宋某的房屋，建筑面积1100平方米，用于公司员工宿舍，租赁期限为五年，合同还约定了其他相关事项。合同签订后，宋某向世纪缘公司交付了房屋。为了方便员工居住使用，世纪缘公司需将涉案房屋间隔成小间使用，为此与宋某协商。宋某去现场查看后，同意世纪缘公司改建，但要求其在租赁期满后将房屋恢复原状，世纪缘公司表示同意。合同租赁期限届满后，世纪缘公司欲将涉案房屋交还给宋某，宋某要求世纪缘公司恢复原状。世纪缘公司遂出资雇佣工人对涉案房屋内的隔墙进行拆除，后因施工问题与周边邻居发生纠纷，未能全部拆除。世纪缘公司协商未果后撤出现场，双方发生争议，宋某遂将世纪缘公司起诉至法院，要求其将涉案房屋恢复原状，并支付占有使用期间的费用。

　　一审法院认为：涉案双方签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，为有效合同。租赁期满后，宋某要求世纪缘公司将涉案房屋恢复原状，世纪缘公司也委托施工人员对涉案房屋装饰装修进行拆除，因工人在拆除过程中，与涉案房屋的相邻方发生矛盾，未能拆除完毕，致使未能恢复原状，至今未能将房屋按原状交付宋某，给宋某造成的损失是持续性的，其应承担相应的民事赔偿责任，遂判决支持了宋某的诉讼请求。

　　世纪缘公司不服一审判决上诉。

　　二审法院认为，经出租人同意的装饰装修，租赁期限届满后，出租人无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，除非双方另有约定。本案中，宋某同意世纪缘公司装修的前提是租赁结束后将涉案房屋恢复原状，世纪缘公司对此是认可的。实际上，在合同履行完毕后，世纪缘公司也出资试图将涉案房屋恢复原状，但因与邻居发生纠纷未能全部完成，故二审法院认为涉案双方对于恢复原状有特别约定，遂以此驳回了世纪缘公司的上诉，维持原判决。

　　赫章律师解析

　　司法实践中，经常会出现出租人主张，要求承租人恢复原状或赔偿损失以抗辩承租人有关补偿装饰装修费用的情形。对此情况，律师提醒：

　　首先，承租人没有义务将装饰装修恢复原状。租赁合同期间届满，出租人根据添附的基本原则已经取得了附和的装饰装修物的所有权。承租人已无权对装饰装修物进行处分。在双方没有事先约定的情况下，出租人当然也无权要求承租人替其拆除已为其所有的装饰装修物。

　　其次，承租人的装饰装修是经出租人同意而为的，不构成承租人对出租人的侵权。尽管装饰装修物可能会对出租人继续行使财产权造成限制，但是这是出租人为了获取租金而付出的代价，是出租人对自己财产的一种处分。承租人没有主观上损害侵权行为的主观构成要件，因此不能认定是侵权行为。

　　最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。由此反推也可以认定，经过出租人同意的装饰装修或者扩建，出租人不得请求承租人恢复原状或赔偿损失。

　　综上所述，经出租人同意的装饰装修行为，除非双方有特殊约定，否则租赁合同期满后，出租人无权要求承租人恢复原状或赔偿损失。出租人以同意承租人装饰装修为代价借以换取租金，此时装饰装修给其房屋造成的潜在损失已通过获得租金补偿完毕。

　　相关法规

　　出租人对已经形成附合的装饰装修物无权要求承租人恢复原状或赔偿损失

　　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

　　司法实践中，经常会出现出租人提出主张，要求承租人恢复原状或赔偿损失以抗辩承租人有关补偿装饰装修费用的情形。对出租人的上述主张，我们认为不应支持。其理由在于：

　　首先，承租人的装饰装修是经出租人同意而为，不构成承租人对出租人房屋的侵权。尽管装饰装修物可能会对出租人对房屋的将来财产权的行使可能造成诸多限制，但这种对财产权的限制是经出租人同意而为，应被看作出租人对自己尉产的一种处分方式。也即承租人对房屋的装饰装修行为不具有可归责性。进而，承租人的行为因不具备侵权行为的主观构成要件，而不能认定为侵权行为，自然出租入不能以侵权为由要求承租人承担恢复原状或赔偿损失的责任。

　　其次，承租人没有义务将装饰装修物恢复原状。前文已述，租赁合同期间届满，出租人根据添附基本原则取得了附合的装饰装修物的所有权。既然该物的所有权人为出租入，那么对该物如何处分，均应由出租人决定，他人不得干涉。在双方事先没有约定的情形下，出租人也无权要求他人替其拆除已为其所有的装饰装修物。

　　最高人民法院《民通意见》第86条的规定。该条具体内容为：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添．并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”

　　分析该条文可知，在财产所有人同意增添的前提下，就该附属物的处理，实行约定优先原则。在没有约定又协商不成的情况下，对可以拆除的附属物，财产所有人可以要求拆除。这里的“可以拆除”中的“可以”一般理解为拆除既不会导致附属物的经济价值贬损也不会造成主物的价值贬损。反之，所谓“不可以拆除”，是指已经形成附合的附属物从物的有效利用出发，不加以拆除而由财产所有人折价取得其所有权。